Capital Markets Day 2022 – Un business model résilient

Un patrimoine diversifié et de qualité

Covivio dispose d’un patrimoine de 17,8 Md€ en part du groupe, diversifié tant en termes de classes d’actifs (bureaux, résidentiel, hôtels) que de géographie (principalement en Allemagne, France et Italie). Autour de trois piliers stratégiques (la centralité, le développement et la culture-clients), le groupe a transformé son patrimoine, et renforcé sa qualité :

• 80% des actifs sont situés dans les localisations centrales à fin juin 2022 vs 55% fin 2015 ;
• 91% des actifs bénéficient d’une certification environnementale vs 35% fin 2015 ;
• Les actifs sont plébiscités par les locataires comme en témoignent le taux d’occupation de 96% et les mesures de satisfactions clients : note de 4,3/5 sur la satisfaction du property management en bureaux , récompense du magazine Focus Money sur la qualité de la relation clients en logements en Allemagne, note Booking.com des hôtels de 8.8/10 (emplacement).

La résilience du patrimoine est confortée par l’évolution des valeurs d’expertise dans un contexte de hausse des taux de rendement exigés par les investisseurs. Dans le cadre de la campagne d’expertise externe du patrimoine pour le 2nd semestre 2022, Covivio a reçu des retours préliminaires faisant ressortir une baisse contenue des valeurs d’actifs, entre -2% et -3%. Sur la base de ces données provisoires, la variation à périmètre constant du patrimoine s’établirait entre -1% et 0% pour l’ensemble de l’exercice 2022.

Un bilan sain et solide

Covivio affiche, à fin septembre 2022, un bilan sain. La dette dispose d’une maturité de 5 ans et s’appuie sur des ressources diversifiées : 49% d’emprunts hypothécaires, 41% d’obligations, 9% de billets de trésorerie (756M€, ces derniers étant plus que couverts par 1,4 Md€ de lignes de crédit non tirées). En outre, les échéances de dettes cumulées d’ici avril 2024 sont très limitées, de l’ordre de 200 M€, et couvertes. En 2024, environ 33% (479 M€) des échéances concernent 6 lignes de crédit non tirées en France et en Allemagne, en cours de renouvellement et de verdissement. Seulement 20% (300 M€) sont relatifs à un emprunt obligataire. Le solde, 47% (683 M€), est composé d’emprunts bancaires hypothécaires bien diversifiés, tant en termes de classes d’actifs que de géographie : 25% en résidentiel Allemagne, 40% en bureaux Allemagne, 30% en bureaux Italie et 5% en hôtels. Aucune dette unitaire à échéance 2024 ne dépasse 350 M€.
La dette est couverte en moyenne à hauteur de 86%, avec une maturité moyenne des instruments de couverture de 6,5 ans.

Une stratégie qui s’ajuste à l’environnement…

Dans un environnement impacté par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, Covivio ajuste sa stratégie en priorisant la solidité de son bilan :

…pour une ambition inchangée

Fort de sa raison d’être, Construire du bien-être et des liens durables, véritable colonne vertébrale, Covivio entend poursuivre sa stratégie visant à proposer des immeubles neufs dans des localisations centrales qui s’adaptent aux besoins des utilisateurs.
Le plan de ventes d’ici 2024, au-delà de maintenir un bilan solide, permettra de poursuivre l’amélioration de la qualité du patrimoine. Les investissements, plus limités, seront centrés sur les développements d’actifs prime et créateurs de valeur.
Covivio continue également d’investir dans l’amélioration de son patrimoine en exploitation pour, en particulier, réduire son empreinte carbone. Covivio s’est donné pour ambition de réduire de – 40% ses émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030 (sur l’ensemble des scopes 1, 2 et 3, y compris activité de construction et restructuration). Cette ambition, qui dépasse les objectifs réglementaires, s’accompagne d’un plan de capex estimé à environ 30 M€ par an d’ici à 2030, dont une grande partie rentre déjà dans les plans annuels de travaux des immeubles.

Des tendances opérationnelles bien orientées

Covivio bénéficie d’une dynamique opérationnelle favorable sur ses différentes activités. A ce titre, les revenus à fin septembre sont en hausse de +13,9% à périmètre constant dont +4,5% en bureaux et +85% en hôtels. Le taux d’occupation s’établit quant à lui à 96% pour une durée moyenne ferme des baux de 7 ans. Cette tendance se poursuit en octobre : les loyers variables des hôtels et l’EBITDA des hôtels en murs et fonds sont ainsi supérieurs de respectivement +12% et +15% à leurs niveaux de 2019.

Cette dynamique devrait se poursuivre en 2023 grâce à l’accélération de l’indexation, la poursuite de la forte reprise en hôtels et les potentiels de réversion du patrimoine. En bureaux, les actifs de centre-ville (64% du patrimoine) offrent un potentiel de réversion important. C’est le cas par exemple du patrimoine parisien (+20% en moyenne). En résidentiel allemand, les loyers offrent un potentiel de +15% à +20% par rapport au loyer réglementé et de +30% sur le loyer de marché. En hôtels, la forte croissance de l’activité, qui dépasse significativement les niveaux de 2019, soutient la croissance des revenus variables. A cela s’ajoutent les opérations d’asset management permettant de libérer la réversion locative. Depuis le début de l’année, les différentes opérations d’asset management sur des hôtels en France et en Espagne ont permis d’accroitre leurs loyers de +30% en moyenne.