« Initialement investisseur et propriétaire immobilier, nous sommes aujourd’hui opérateur hôtelier »

Entre diversification géographique, montée en gamme et investissements en murs et fonds, Covivio structure son développement via des partenariats solides avec les grands opérateurs du secteur, mais aussi grâce à sa plateforme de gestion hôtelière WiZiU.

Rencontre avec avec Tugdual Millet, Directeur général hôtels et Sébastien de Courtivron, Directeur général adjoints hôtels, qui reviennent ici sur l’année 2024, marquée par des opérations stratégiques et une ambition renforcée.

En 20 ans, comment la place de l’hôtellerie a-t-elle évolué chez Covivio ?

Tugdual Millet : Covivio et l’hôtellerie, je dirais que c’est l’histoire d’une découverte progressive de cette classe d’actifs, une conviction initiale forte qui a évolué dans sa mise en application.

Malgré 5 années compliquées entre la crise de la Covid et l’évolution des taux d’intérêt, le secteur a démontré sa capacité de résilience. Nous étions convaincus, depuis 20 ans, que l’hôtellerie était une classe d’actifs dont les fondamentaux offraient de belles perspectives de croissance. La séquence 2020-2025 et le rebond exceptionnel qui s’en est suivi ont conforté cette conviction. Malgré les crises, le secteur surperformance l’inflation ! C’est pourquoi nous allons continuer à augmenter la part de l’hôtellerie dans le patrimoine de Covivio. Il y a quelques années, elle en représentait 15%, elle en représente aujourd’hui 20%, et l’objectif est d’atteindre 1/3 du patrimoine du groupe à moyen terme.

Dès 2005, notre stratégie était de créer des partenariats dans la durée avec des opérateurs hôteliers et nous positionner comme leur partenaire privilégié afin de créer de la valeur sur le long terme et les accompagner dans leur développement. En 2016, soit 10 ans après avoir commencé à investir dans l’hôtellerie en bail, nous avons souhaité aller plus loin en nous développant sur la partie murs et fonds, partant du principe que l’on maîtrisait le sous-jacent et que nous avions accès à des gestionnaires de qualité pour nous accompagner dans l’exploitation. Nous avons alors racheté à cette époque le portefeuille de la SLIH, 12 hôtels principalement en France, ce qui a posé les bases de la transition réalisée en 2024 avec la création de WiZiU notre plateforme de gestion hôtelière. Avec WiZiU nous gérons aujourd’hui 24 hôtels en direct.

La diversification de notre portefeuille est parfaitement comprise par nos actionnaires qui adhèrent à cette stratégie qui vise à équilibrer le portefeuille, entre résilience au travers d’actifs loués à long terme, et performance au travers de nos actifs en murs et fonds à la rentabilité plus élevée et au potentiel de valeur plus significatif.

Le secret de la performance de Covivio serait-il de prendre le temps de maîtriser, d’aller étape par étape ?

Tugdual Millet : Nous sommes effectivement un investisseur qui se positionne sur le temps long et qui adopte une logique de test & learn. Nous avons testé l’investissement immobilier en hôtellerie. Nous avons appris aux côtés des opérateurs, nous avons voulu faire nous-mêmes, prendre davantage de risque. Nous internalisons de plus en plus les savoir-faire afin de maîtriser l’ensemble des ressorts de la création de valeur. C’est aussi une démarche que nous avons eue pour nos actifs de bureaux, avec la création en 2017 de notre marque de bureau opéré, Wellio. Il y a une réelle conviction au sein de Covivio autour de l’immobilier opéré, qui permet d’associer à la fois une rentabilité plus élevée et une plus grande flexibilité.

2024 a été une année charnière pour l’hôtellerie au sein de Covivio. Quel bilan en tirez-vous ?

Tugdual Millet : C’était une année intense et de transformations. Je retiens principalement 3 éléments qui constituent les bases de ce que nous allons faire demain.

Le premier événement significatif, c’est évidemment l’opération de remembrement signée avec AccorInvest. Cela nous amène à transformer 43 hôtels que nous avions en bail avec AccorInvest en 43 hôtels que l’on détient dorénavant en murs et fonds. Nous reprenons l’entière propriété de chaque hôtel et mettons en œuvre des plans de travaux et de transformation ciblés afin de repositionner les hôtels et ainsi créer de la valeur. C’est un changement majeur qui fait évoluer le mix de notre portefeuille : nous passons de 25% à 40% d’actifs mur et fonds. Équilibrer notre portefeuille entre les actifs à bail et d’autres en murs et fonds nous apporte une rentabilité plus forte.

Le second moment clé de 2024, c’est la rotation de nos actifs, avec la volonté de rééquilibrer géographiquement notre portefeuille entre le nord de l’Europe (30% du patrimoine aujourd’hui) et le sud de l’Europe (17% du patrimoine aujourd’hui).

Nous avons par exemple acquis un resort aux Canaries pour 80 millions d’euros, situé dans la première destination touristique d’Espagne. Cet actif est loué à long terme à Iberostar, l’un des acteurs de référence en Espagne sur ces destinations loisirs.

Sébastien de Courtivron, directeur général adjoint hôtels, Covivio : Le repositionnement de nos actifs constitue le 3^ème élément à retenir de 2024.
Nous avons débuté avec la rénovation complète du Novotel de Bruges. Nous avons travaillé non seulement sur la performance opérationnelle, mais également sur la performance environnementale. Post rénovation, nous avons baissé nos émissions de CO₂ de plus de 40%. Nous sommes également passés d’un prix moyen par chambre de 120€ à 160€. C’est également ce que nous avons mis en œuvre au Hilton de Lille, pour lequel nous avons vu les performances s’améliorer. Ces deux rénovations nous ont permis de faire progresser nos prix moyens, et cette excellence opérationnelle vient renforcer la valeur de nos actifs. Nous allons poursuivre cette démarche au sein du portefeuille acquis auprès d’AccorInvest.

Comment les premiers mois de votre plateforme de gestion hôtelière WiZiU se déroulent-ils ?

Sébastien de Courtivron : Cette plateforme a été créée dans la continuité de tout ce que nous venons d’évoquer ensemble. L’objectif étant de disposer d’un outil pour gérer au mieux nos actifs détenus en murs et fonds en France et en Belgique.

WiZiU nous permet de gérer des hôtels en direct ou via des contrats de franchise avec des opérateurs de renom – Accor, Hilton, IHG, Marriott. À date, nous gérons 24 établissements en France et en Belgique, ce qui représente plus de 3 000 chambres.

C’est aussi une marque qui nous permet de fédérer nos équipes et notre force commerciale, et d’accueillir de nouveaux talents qui viennent enrichir notre expertise en interne. Nous avons désormais deux fois plus de candidatures à nos offres d’emplois depuis le lancement de WiZiU. Les candidats sont notamment séduits par la possibilité de travailler pour différentes marques, européennes et internationales.