Covivio L’immobilier en perspective Regards d’experts La mixité d’usages, un enjeu stratégique pour les villes de demain

La mixité d’usages, un enjeu stratégique pour les villes de demain

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Face aux défis croissants de l’urbanisation, du développement durable et de la transformation des modes de vie, la mixité d’usage s’impose comme une réponse essentielle et stratégique pour les acteurs de l’immobilier. Mais que signifie exactement ce concept ? Et comment peut-il transformer nos espaces urbains ? Covivio, à travers des projets emblématiques et novateurs, démontre que la mixité des usages est bien plus qu’un simple choix d’aménagement urbain durable : c’est un levier puissant pour créer des lieux résilients, inclusifs et adaptés aux besoins évolutifs des territoires et de leurs habitants.

Mixité d’usage : définition et principes clés

La mixité d’usage définition renvoie à la coexistence, au sein d’un même espace, de fonctions diverses : habitat, travail, commerces, loisirs et services. Contrairement aux approches traditionnelles de zonage où chaque espace est dédié à un usage unique (résidentiel, tertiaire ou commercial), la mixité fonctionnelle rapproche ces fonctions pour créer des écosystèmes urbains vivants et efficaces.

  • Objectif : favoriser des projets mixtes et un immobilier mixte qui réduisent les distances et enrichissent la vie locale.
  • Bénéfice : optimiser la mutualisation des ressources (espaces, parkings, services) et encourager la réversibilité des bâtiments dans le temps.
  • Impact : contribuer à la baisse de l’empreinte carbone en limitant les déplacements.

Mixité d’usages en ville : vers un urbanisme plurifonctionnel

La mixité fonctionnelle urbanisme se définit comme la pluralité des fonctions (économiques, culturelles, sociales, de transports) sur un même espace (quartier, lotissement ou immeuble). Proposant une alternative au modèle traditionnel, ce principe porte la promesse de bénéfices en matière de développement durable : il favorise la ville des courtes distances, réduit les inégalités spatiales d’accès aux services et améliore le bien-être des habitants.

Ministère de la transition écologique

Le modèle permet d’éviter les villes-dortoirs et les quartiers d’affaires vides après 18 h. En réintroduisant la diversité dans les espaces urbains — centre-ville compris —, la mixité d’usages en ville stimule l’interaction sociale, raccourcit les trajets quotidiens et valorise les infrastructures existantes. Elle s’aligne sur les grandes tendances d’urbanisme mixte, comme la densification douce et l’écoquartier, et s’appuie sur les mobilités actives et l’intermodalité.

La “ville du quart d’heure” : une vision au service des citoyens

Popularisé par Carlos Moreno, le concept de ville du quart d’heure vise à permettre à chaque habitant d’accéder à l’essentiel — travailler, se loger, se divertir, se soigner — en moins de 15 minutes à pied ou à vélo.

Covivio incarne cette vision dans plusieurs projets, dont Scalo di Porta Romana, futur village olympique de Milan. Mené par Coima SGR, Covivio et Prada Holding S.p.A., ce chantier constitue l’un des plus grands défis urbanistiques pour Milan à l’horizon 2025-2030.
Après les Jeux d’hiver 2026, Scalo di Porta Romana sera transformé en quartier multifonctionnel comprenant des résidences étudiantes, des espaces verts, des commerces et des infrastructures communautaires.

Objectif : « Créer un village olympique qui deviendra un héritage durable du patrimoine de Milan », rappelle Anna Di Gironimo, co-directrice du développement de Covivio en Italie, dans Réinventer nos histoires immobilières (magazine Urban Designers).

Mixité des usages dans les bâtiments : lieux multifonctionnels et flexibles

La mixité fonctionnelle architecture ne s’arrête pas à l’échelle urbaine : elle s’applique aussi aux bâtiments. Ces lieux deviennent des hubs multi-fonctionnels capables de répondre aux besoins des usagers en intégrant des services variés et des rez-de-chaussée actifs.

Exemple : Stream Building à Paris, lauréat du concours Réinventer Paris. L’édifice rassemble bureaux, hôtel et commerces en pied d’immeuble. Il accueille également un tiers-lieu, le Stream Café, conçu comme espace d’accueil, de rencontre et de détente, mais aussi de réflexion, avec une large bibliothèque autour des thématiques de recherche Stream. Un coworking solidaire (Cinaspic), opéré en collaboration avec la Direction de l’Attractivité et de l’Emploi de la Ville, permet d’accueillir les associations du quartier.

  • Atouts clés : réversibilité des espaces, mutualisation des usages, services partagés.
  • Effets mesurés : animation continue, meilleure performance d’usage et réduction des déplacements.

Actifs spécialisés : hôtels et résidences multi-fonctionnels

La mixité des usages immeuble ouvre aussi des perspectives dans des actifs traditionnellement mono-fonctionnels, comme les hôtels et les résidences. Covivio transforme ces espaces pour intégrer de nouveaux usages et maximiser leur valeur.

  • Hilton Lille (rénové par Covivio) : au-delà de l’hébergement, intégration d’espaces événementiels, créant un hub communautaire et un vecteur d’attractivité pour la ville.
  • Noème à Bordeaux : combinaison de logements, espaces verts et commerces de proximité, matériaux biosourcés et toitures végétalisées pour une haute qualité environnementale. Philosophie de vie tournée vers le sport, la culture, les circuits courts et les liens intergénérationnels — une démarche environnementale ambitieuse.
  • Rueil-Malmaison / Degrémont : transformation de cinq immeubles de bureaux (ancien site Suez) en 149 appartements avec 100 m² d’espace commercial et réhabilitation de l’auditorium en lieu public : espace culturel de création, de rencontre et de partage, contribuant à l’animation du rez-de-chaussée ouvert sur l’environnement.

Cette approche permet de créer une communauté dynamique et investie. Pour Noème, c’est adopter une nouvelle philosophie de vie, basée sur le partage de valeurs communes : le sport, la culture, la promotion de circuits courts, les liens intergénérationnels et la haute qualité environnementale.

Observatoire de la promotion immobilière

Bénéfices stratégiques de la mixité d’usage

Intégrer la mixité d’usage dans les projets immobiliers offre des avantages tangibles pour les usagers, les investisseurs et les collectivités.

  • Résilience urbaine : diversification des fonctions, réduction des risques économiques en période de crise.
  • Réduction des déplacements : proximité des services, baisse des trajets quotidiens et des émissions de CO₂.
  • Optimisation des ressources : mutualisation des parkings, espaces communs et services techniques.
  • Attractivité renforcée : diversité d’usagers, vitalité des quartiers, meilleure synergie quartiers d’affaires / centre-ville.
  • Performance environnementale : contribution à la décarbonation du bâti et à la maîtrise de l’empreinte carbone grâce à la réversibilité et à l’intermodalité.

La vision de Covivio : bâtir les villes de demain

À travers ses projets, Covivio prouve que la mixité d’usages n’est pas qu’un concept théorique : c’est une stratégie concrète qui redéfinit le paysage immobilier et réinvente les espaces urbains.

Qu’il s’agisse de Stream Building, Rueil-Malmaison/Degrémont ou Noème, chaque réalisation témoigne d’un engagement clair envers une vision durable et innovante.

« Bureaux, hôtels, logements : nous créons des espaces intelligents, flexibles, respectueux de l’environnement, où il fait bon vivre », souligne Christophe Kullmann, directeur général de Covivio, dans l’édito de Réinventer nos histoires immobilières (édition n° 6).

En conciliant innovation, durabilité et performance économique, Covivio s’impose comme un acteur clé de la transformation urbaine. La mixité d’usage devient ainsi un moteur pour bâtir des villes de demain inclusives, résilientes et efficientes.