L’immobilier tertiaire déstabilisé par le télétravail

 

5 millions de français ont subitement télétravaillé à l’occasion du confinement. Nous pouvons faire le pari que cette pratique va s’ancrer tant elle bénéficie d’un  alignement de planètes historique entre les attentes des salariés, les positions syndicales et les exigences d’économies et d’adaptabilité des entreprises. C’est un défi colossal pour l’immobilier d’entreprises, tant par son amplitude que par sa soudaineté

Sébastien Rocq - Office ET Culture

Quid de la réversibilité des bâtiments dans ce contexte ? Quid de la localisation ? Comment redonner de la pertinence à un quartier central des affaires (QCA) dans une économie où le télétravail devient la norme ? Autant de questions auxquelles il vaut mieux réfléchir dès maintenant pour le cas où l’hypothèse de la migration vers le télétravail radical se concrétiserait.

Il est encore trop tôt pour analyser quels auront été les effets quantitatifs de la crise post-Covid sur les espaces de bureaux. Mais il est urgent d’en anticiper les impacts possibles. L’expérience massive du télétravail pour plus de 5 millions de salariés français allant des conseillers clientèle de call center aux équipes de directions de grands groupes et d’administrations a d’ores et déjà transformé un épiphénomène en une modalité de travail familière pour l’essentiel de ce que l’on appelait les « cols blancs » et les « travailleurs du savoir ».

Et ils en redemandent. Dans de nombreuses grandes entreprises, cela fait des années que les directions de la transformation s’éreintent à mener projet sur projet pour tenter d’accélérer cette mutation manageriale avec souvent des résultats … pour le moins mitigés. 2 mois de confinement et c’est maintenant un virage bien engagé. On observe également que la productivité ne s’est pas effondrée. De nombreuses études montraient depuis longtemps la productivité d’un télétravail bien maîtrisé. Il y a encore beaucoup de chantiers à mener pour que le télétravail soit une amélioration pour tous. Télétravailler est aujourd’hui problématique notamment pour beaucoup de femmes qui supportent une part bien plus grande que leurs collègues masculins des tâches ménagères et des responsabilités familiales. Mais un point de bascule a été franchi.

On peut donc se retrouver dès 2021 avec un accroissement fort du télétravail. Mais partant d’un point très bas, cela n’aurait pas de conséquence majeure. Mais, et c’est là le point qui doit attirer notre attention, cette expérience de télétravail forcé s’est accompagnée d’une mise à l’arrêt de l’économie. Faut-il avoir recours à des licenciements massifs ou effectuer des coupes sombres dans les coûts de structure ? Réduire les effectifs, c’est aussi souvent hypothéquer l’avenir…

Et par ailleurs, l’attitude des syndicats majoritaires face au télétravail a bien évoluée : leur base y est globalement favorable et leurs directions se sont impliquées dans de nombreux programmes de réflexion sur la transition énergétique et écologique. Ils s’expriment donc depuis le confinement comme favorables au télétravail et ne discutent, pour l’essentiel, que les conditions de sa mise en oeuvre, réclamant ici une contribution des employeurs à la création des bureaux à domicile ou là des garanties quant au respect des temps de travail et de la vie privée. On peut donc se retrouver, non avec une croissance du télétravail mais avec une explosion de cette dernière.

Le groupe automobile PSA a illustré cette possibilité lors d’une annonce retentissante de radicalité faite début mai : ses 80 000 salariés non contraints par un travail posté en usine travailleront dorénavant 4 jours par semaine de chez eux et se retrouveront dans des espaces PSA entre une journée et une journée 1/2 par semaine. De nombreux secteurs vont se retrouver dans un jeu de contraintes similaires. Et même en Californie où la crise de la Covid 19 à largement bénéficié aux GAFAM, les annonces de télétravail massif se succèdent (Facebook, Twitter, Alphabet, etc.).

Il est donc possible que nous n’assistions pas simplement à une simple accélération de la pratique du télétravail mais à un changement radical : d’une part faire des domiciles des salariés et des coworking de proximité les seuls postes de travail en concentration et d’autre part, ne maintenir au siège que des espaces collectifs et de socialisation magnifiés.

Un virage aussi brusque n’est pas évident. On se souvient d’IBM prônant le télétravail massif puis faisant revenir ses troupes au siège en 2017 arguant du fait que cela freinait la créativité. À son arrivée à la tête de Yahoo, Marissa Mayer avait mis fin à un télétravail apparemment aussi répandu que mal maîtrisé. Mais il est difficile de tirer des conclusions généralisables de ces cas particuliers. L’installation de nouvelles pratiques de travail n’est pas linéaire. Les technologies ont évolué, les pratiques managériales nouvelles comme les ateliers collaboratifs et les « Labs » se sont généralisées. Le rapport à l’entreprise a aussi changé. On peut imaginer qu’entreprises comme salariés sont aujourd’hui plus armés pour passer au télétravail massif.

Si cette mutation s’opère, elle implique paradoxalement que l’on repense d’abord ce que l’on va faire au bureau et comment on le fera. On peut imaginer que les « Labs » et autre dispositifs collaboratifs, aujourd’hui plébiscités pour leur contribution aux projets transversaux et à l’innovation, vont être sollicités pour faire de cette rare journée au bureau un moment fort, à la fois dans sa capacité à resserrer les liens, améliorer la compréhension collective et engager dans l’action. Des fonctions aujourd’hui émergentes comme facilitateur d’ateliers collaboratifs, Chief Happyness Officer, ou encore les directions de l’expérience collaborateur vont jouer un rôle de premier plan pour densifier les relations et accroître la qualité des échanges et des interactions dans les rares temps passés ensemble.

Si le relationnel, le rituel, la transmission deviennent les fonctions principales des espaces de bureaux, les caractéristiques physiques changent. Le plateau standard dupliqué sur plusieurs étages n’a plus de sens. On a besoin d’agoras aux plafonds hauts et aux espaces amples, d’espaces de créativité pour des ateliers collaboratifs, de lieux d’expositions dédiés aux projets d’innovation de l’entreprise où l’on pourra exposer l’avenir en train de se matérialiser comme dans un concept store. Dans ces nouvelles cathédrales, l’efficacité n’est plus déterminée par la capacité à moduler les cloisons pour caser une nouvelle équipe projet en open space. Elle sera bien plus dépendante de la capacité du lieu à inspirer le collaborateur, à toucher sa sensibilité comme une église gothique inspirait les croyants avant même qu’ils y entrent. Et en la matière, le dogme qui s’impose est celui de la transition écologique et de la mission fondamentale que l’entreprise se donne pour contribuer à cette transition. Dans ce nouveau paradigme, un vieux siège social historique habilement réhabilité deviendra particulièrement « efficace », alors même qu’il est un cauchemar architectural et que ses espaces sont autant de pieds de nez au fonctionnalisme. Dans une entreprise où le télétravail est la norme, le siège social a le même rôle que le concept store pour les enseignes 100% web : il est une incarnation de la plateforme de marque, une matérialisation du marketing employeur. Il est d’abord porteur de symboles.