Nos habitations sont le reflet de nos modes de vie. Ce constat est particulièrement criant aujourd’hui, où le logement doit s’adapter à la transformation rapide du cercle familial, des modes de travail et aux enjeux environnementaux. Ces évolutions structurelles interrogent la manière de concevoir les bâtiments, mais aussi la capacité à adapter l’existant à ces contraintes. Pour l’architecte Antonin Yuji Maeno, « on détruit beaucoup trop de logements aujourd’hui en Europe. Réutiliser le bâti, c’est quelque chose de très important. D’autant qu’aujourd’hui, il y a une réelle appétence pour les espaces atypiques ».

Des bâtiments porteurs d’histoire

Combiner charme historique et architecture moderne est la réponse apportée par l’architecte Theo Wunderlich dans la conception du quartier écologique de la presqu’île d’Eiswerder, un ancien centre industriel situé à Berlin-Spandau et propriété de Covivio. Mais cela nécessite davantage d’expérience et de coordination. « Les façades en briques de clinker des nouveaux bâtiments ont été choisies pour s’accorder autant que possible avec les anciens bâtiments industriels classés, mais elles sont également agrémentées de grandes surfaces vitrées. Les bâtiments racontent une histoire. Les habitants le ressentent aussi. Beaucoup préfèrent vivre dans un lieu chargé d’histoire », explique-t-il.

Réhabiliter l’esprit des lieux

Cette nécessité de concilier l’ancien et le nouveau se retrouve dans de nombreux projets menés par Covivio. À Bordeaux, celui de Noème réhabilite en lieu de résidence un site de bureaux, aux abords des berges d’un lac, qui fut longtemps délaissé au profit d’activités industrielles. Une aspiration à conserver l’esprit des lieux que l’on retrouve dans le projet Les Terrasses du Mont, situé à Rueil-Malmaison et Suresnes, aux portes de Paris. Celui-ci vise à transformer un ancien siège social en ensemble résidentiel, en prenant soin de conserver le bâtiment historique et de réutiliser les pierres de taille existantes dans les nouveaux bâtiments.

Mieux mesurer le bien-être

« Un bâtiment stratifie, au fil du temps, sa propre histoire sur le plan visible, mais aussi invisible », rappelle Caterina Locati, fondatrice d’Habitat Evolutivo®. Elle convoque ici la physique quantique et l’épigénétique, soit l’idée que l’environnement influence l’expression des gènes, et donc, dans ce cas présent, du bâti pour révéler l’énergie des lieux de vie. Ses pratiques s’intègrent aux travaux de transformation du projet Covivio Ca’ del Chiostro, un bâtiment historique de la ville de Padoue qui fut tour à tour monastère, caserne napoléonienne et siège de l’intendance des finances, et qui accueille aujourd’hui des unités d’habitation. Pour elle, « l’habitat de demain doit couvrir tout ce qu’il couvre aujourd’hui : l’esthétique, la fonctionnalité, la qualité et la durabilité. Mais il doit ajouter quelque chose qui touche davantage à l’intériorité des personnes, au bien-être, à l’équilibre ».

À en croire le Global Wellness Institute, le marché de l’immobilier de bien-être a atteint 548 milliards de dollars en 2024. Il apparaît donc important d’être en mesure de révéler en amont si un édifice ancien peut être porteur d’une « âme », d’un genius loci particulier, avant d’attaquer sa transformation…

À Bordeaux, Noème, construit sur un ancien site IBM, est devenu un quartier résidentiel où la nature a toute sa place. En Italie, dans ce qui est désormais l’un des pôles commerciaux de Milan, Covivio a fait naître, avec The Sign, un ensemble de bureaux parfaitement intégré dans son environnement. Dans ces projets de réhabilitation chargés d’histoire, les temporalités se conjuguent, au service des habitants de ces nouveaux quartiers.

Repenser les circulations dans un monde nouveau

Avant The Sign, la fonderie Vedani condamnait l’accès au public à 40 000 mètres carrés. Les infrastructures industrielles constituaient un bloc infranchissable quand The Sign est, au contraire, un lieu ouvert, dans lequel un passage a été dessiné sous l’un des immeubles pour rétablir les circulations et les échanges.
« L’idée, explique Umberto Gatti, portfolio manager chez Covivio Italie, est que cet espace soit habité durant la journée, qu’il soit aussi traversé par d’autres publics que des travailleurs, attirés notamment par l’offre de restaurants. »

À Bordeaux, Noème répond à ce même besoin d’ouverture : le projet, qui couvre
35 000 mètres carrés, 700 logements à terme, des axes et rues intérieures, suppose de penser en amont la vie de tout un quartier.
« Nous avons créé une nouvelle entrée de ville », souligne Sophie Combastet, directrice de pôle projets de Covivio.

Une volonté de créer les conditions du vivre-ensemble

Avec Noème, le parti pris est de mêler les services attendus d’un ensemble résidentiel à une offre plus inattendue, de sorte à « créer une atmosphère de vivre-ensemble tout en retrouvant les éléments utiles à un quartier pour faire du sport, se faire livrer les colis, mais aussi se rassembler », détaille Sophie Combastet.
Les résidents disposent, entre autres, d’une salle commune, d’une serre, d’un terrain de volley et d’un gîte urbain partagé. Créer les conditions du
vivre-ensemble est aussi la marque de The Sign, dont le rez-de chaussée commerçant est un lieu de rencontre : « En prolongeant les espaces existants, comme le jardin de l’université IULM avec un square, nous avons créé les conditions d’une communauté qui fait vivre ce lieu, qu’elle y travaille ou non », se réjouit Umberto Gatti.

The Sign est d’ailleurs à la fois intégré à son environnement immédiat et très bien connecté à la ville par le tout proche métro.

Des projets qui respirent

Ces deux réalisations témoignent d’une volonté d’intégrer la nature dans le bâti plutôt que de se contenter de touches décoratives. Avec Noème, « on a l’impression que la nature reprend sa place en ville. Il faut se frayer un chemin dans les sentes : le paysagiste est ravi ! » s’enthousiasme Sophie Combastet. Pour laisser une respiration entre les résidences et ne pas trop densifier, le nouveau quartier bordelais a été divisé en six îlots – l’îlot 2 a reçu, en 2025, le Grand Prix SIMI « Habitat et Logement ».

À Milan, le square de The Sign est ouvert à tous durant la journée, conformément à l’esprit du projet, dans la continuité de la ville. Avec The Sign, « en plus de concevoir un projet dont les performances énergétiques ont permis d’obtenir des certifications vertes, rapporte Umberto Gatti, nous tenons à ce que les occupants se sentent bien, et nous y parvenons notamment par l’intégration du projet dans le tissu urbain existant ».

Plutôt que d’opter pour des espaces verts stéréotypés et circonscrits, à Milan et à Bordeaux, l’intégration de la nature, composante essentielle de la métamorphose, se fait de manière organique.

Des espaces adaptables pour un monde en constante mutation

Transformer un lieu, qu’il s’agisse de partir d’une friche industrielle ou d’un terrain en attente d’une offre adaptée, suppose de se projeter dans ce que sera la ville de demain. « Quoi qu’il arrive, nous aurons toujours besoin de bureaux, affirme Umberto Gatti. Les quatre blocs de The Sign sont loués et, grâce à la structure adaptative des bâtiments, les clients – qui louent ces espaces pour plus de dix ans – peuvent réaménager les différents étages. Tout est là pour que ces immeubles, durant leur vie, continuent leur mue. »

Prendre en compte l’incertitude quant au futur, c’est aussi, pour Sophie Combastet, « ne pas figer les espaces que l’on construit ». On doit laisser la liberté à ceux qui s’installent dans les résidences de se les approprier. S’il est, selon elle, « plus difficile de donner une âme quand on construit du neuf », le défi de la convivialité a bien été relevé : la place centrale de Noème est déjà surnommée « la place du village » par les résidents.

Ces deux projets ambitieux, parfaitement intégrés dans le tissu existant, ont modelé des espaces à la fois adaptés à notre monde et ouverts sur celui de demain.

PRINT s’installe à Paris

Durant 3 mois, PRINT va transformer cet espace de 3 000 m2 sur six étages en un terrain d’expérimentation immersif où se mêleront musique, photographie et gastronomie.

Le projet proposera une programmation associant DJ sets, concerts, performances artistiques inédites, sorties d’albums et sessions d’écoute commentées. Sur place, les visiteurs pourront également profiter d’une offre culinaire imaginée par le chef Alexis Bijaoui.

Tout au long des trois mois, de nouvelles installations artistiques éphémères, des événements ponctuels et des formats inattendus viendront rythmer la programmation. Un bar caché prendra notamment place au 6e étage, avec d’autres surprises à découvrir au fil des semaines.

Une nouvelle expérience éphémère accueillie par Covivio

Créer la destination avant même que le lieu n’existe réellement : c’est l’ambition de Covivio via son offre Éphémère qui valorise ses espaces en transformation en leur offrant une nouvelle vie éphémère et des expériences inédites. C’est dans cette dynamique que « Ménilmontant by Covivio » vibrera au rythme de l’événement PRINT avant sa réhabilitation.

Créer la destination avant même que le lieu n’existe réellement : c’est l’ambition de Covivio, qui valorise ses espaces en transformation en leur offrant une nouvelle vie éphémère qui préfigure l’identité future du site. Une manière d’affirmer un positionnement, celui de l’immobilier vivant, et de révéler le potentiel de ces destinations en devenir.

Créer la destination avant qu’elle n’existe

Depuis plusieurs années, Covivio mène un travail de fond : réinventer les lieux, tout en restant fidèles à leur histoire et à leur identité. Plus que des espaces, le groupe façonne des expériences et des moments de vie dans des bâtiments qui portent un passé et une âme singulière.

Symbole de cette approche, l’immeuble « Grands Boulevards » (Paris 9^ème) illustre parfaitement la nouvelle vision du groupe. Ancien central téléphonique où travaillaient les « demoiselles du téléphone », puis bureau de poste qui abritait l’appartement du postier, le lieu a repris vie en accueillant plusieurs événements exclusifs, prolongation de son héritage architectural et humain. Un autre exemple avec l’immeuble « Beige », au cœur du 17^ème arrondissement, qui a déjà accueilli plusieurs dîners exclusifs, dont l’un orchestré par le chef du Meurice, lequel a délaissé les ors du palace pour sublimer, le temps d’une soirée, cet immeuble brut.

À travers les différents événements reçus au sein de son patrimoine, une conviction s’est imposée à Covivio : le lieu, à travers son identité et sa capacité à s’adapter aux nouveaux usages, guide la transformation et les espaces, qu’ils soient conçus pour travailler, voyager ou habiter ; se pensent aujourd’hui différemment.

Covivio affirme ainsi son savoir-faire : créer des lieux à forte identité, polyvalents et incarnés, capables de devenir des destinations avant même d’avoir achevé leur transformation. La démarche du groupe n’est pas seulement une réponse aux tendances, c’est désormais une philosophie : transformer tout en gardant l’héritage du passé et valoriser sans figer.

Comment  Covivio réinvente-t-il le bureau d’aujourd’hui ?

Marielle Seegmuller : Chez Covivio, la mutation du bureau est une réalité depuis plusieurs années. Le groupe n’a pas attendu la crise Covid pour repenser l’immobilier ! L’objectif est aujourd’hui de concevoir le bureau comme une destination attractive, capable d’offrir du service et de la satisfaction à des collaborateurs en quête de sens et de nouvelles expériences. Au-delà de l’effet « whaou », notre rôle en tant qu’opérateur immobilier 360° est de maintenir cette attractivité en proposant des espaces agiles, flexibles, serviciels et cohérents avec les besoins et les nouvelles attentes des collaborateurs.

Comment vous adaptez-vous aux nouveaux besoins de vos locataires ?

Marielle Seegmuller : Le mètre carré ne suffit plus. Ce que recherchent aujourd’hui les entreprises, ce ne sont pas seulement des bureaux bien situés, mais des lieux capables d’offrir une expérience de travail complète, fluide et inspirante. Le bureau devient serviciel. Il intègre les codes de l’hôtellerie et du retail, avec une exigence croissante de personnalisation, de confort et de simplicité d’usage.  

L’objectif est d’offrir au collaborateur « plus » et « différent » qu’en télétravail ; un environnement pluriel et inspirant qui permet de travailler agréablement, efficacement et en collaboration. Cette évolution marque ainsi le passage d’une logique patrimoniale à une logique d’abonnement avec ou sans option.

En effet, les propriétaires ne louent plus un espace, ils souscrivent à un service global : postes de travail, services intégrés, espaces partagés, équipements numériques, animations… tout est pensé pour maximiser la satisfaction des collaborateurs et optimiser l’usage du lieu.

Bienvenue dans l’ère du bureau opéré ! 

Avez-vous d’autres projets de rénovation de bureaux en cours ?

Marielle Seegmuller : Nous avons en effet plusieurs projets de rénovation sur notre patrimoine européen : à Paris, notamment, où nous avons deux développements emblématiques en cours,  « Grands Boulevards », dans le 9^ème arrondissement et « Beige Monceau », au cœur du 17^ème . Deux immeubles à fort potentiel que nous redéveloppons selon les codes du nouveau bureau by Covivio.

Je pense aussi à notre tour CB21, à Paris La Défense, qui va bénéficier d’un important programme de travaux. En Allemagne, nous livrerons prochainement le projet « LOFT » à Berlin – un ancien immeuble industriel du début du 20^ème siècle totalement repensé, et en Italie, nous finalisons le projet « Corte Italia », là aussi une histoire de redéveloppement d’un bâtiment historique en plein cœur du centre-ville milanais.

Les entreprises, confrontées à l’hybridation des modes de travail, cherchent désormais des solutions immobilières plus souples, réactives, et adaptées à la diversité de leurs usages. Le modèle traditionnel du bail commercial 3-6-9 montre ses limites : manque de flexibilité, lourdeur de gestion, absence de services intégrés. C’est dans ce contexte qu’émergent les bureaux opérés, à mi-chemin entre le bureau traditionnel et le coworking.

Mais que désigne exactement le concept de bureau opéré ? Il s’agit d’un espace de bureaux entièrement géré par le bailleur, incluant l’aménagement, la maintenance, les services proposés au quotidien et la flexibilité contractuelle. Tout est inclus dans le contrat de location. L’entreprise cliente se concentre sur son cœur de métier, libérée de l’intendance et des contraintes de gestion. Elle bénéficie ainsi d’un bureau clé en main, prêt à l’usage, sans délai d’installation.

Les avantages du bureau opéré sont multiples : mutualisation des espaces, maîtrise des coûts, gain de temps, attractivité renforcée, expérience collaborateur améliorée. Dans un monde où le lieu de travail devient un choix, le bureau opéré propose une solution hybride qui donne envie de venir, d’échanger, de créer.

Bureaux opérés : quand l’immobilier devient une prestation de services

Le mètre carré ne suffit plus. Les entreprises ne recherchent plus seulement une location de bureaux bien situés, mais un environnement de travail complet, inspirant et fluide. Les bureaux opérés s’inscrivent dans cette transformation de l’immobilier opéré, en intégrant les codes de l’hôtellerie et du retail : personnalisation, confort, simplicité d’usage.

On passe d’une logique patrimoniale à une logique d’abonnement, avec ou sans option. Il ne s’agit plus de louer un espace, mais de souscrire à un contrat de prestation de services incluant postes de travail, salles de réunion, espaces partagés, services digitaux et animations. Toute une gamme de services conçue pour optimiser la performance et le bien-être.

Les directions immobilières y gagnent en temps et en clarté : moins de gestion opérationnelle, plus de stratégie. Les indicateurs aussi évoluent : taux de satisfaction, productivité, intensité d’usage remplacent les traditionnels m² ou durée de bail classique.

Mieux qu’à la maison ? C’est bien l’ambition : proposer un cadre de travail stimulant, un lieu de socialisation, de transmission et d’innovation. Et c’est précisément ce que permet le modèle des bureaux opérés, qu’il s’agisse d’une solution mutualisée ou d’un espace de travail privatif.

L’approche Covivio : l’expérience des bureaux opérés appliquée à tous les formats

L’hospitalité au service d’un immobilier plus humain

Chez Covivio, cette évolution est en marche depuis plusieurs années. Le groupe a su anticiper les changements de l’immobilier tertiaire, en replaçant l’expérience utilisateur au cœur du dispositif. Sa force : transposer les codes de l’hospitalité dans le monde du bureau, avec des actifs pensés comme des lieux à vivre, bien au-delà de leur fonction première.

Qu’il s’agisse de bureaux flexibles, espaces opérés ou projets sous bail commercial, la culture du service est omniprésente : accueil, personnalisation, qualité de l’environnement. Une approche cohérente, alignée avec les besoins des start-ups, PME comme grands groupes.

Des lieux de travail pensés comme espaces de vie

À Berlin, LOFT déploie des espaces de travail modulables, baignés de lumière naturelle, pensés pour l’ergonomie et l’esthétique. À Düsseldorf, ICON marie design, certifications environnementales et services premium au cœur d’un quartier d’affaires en mutation.

En France, Urban Garden à Issy-les-Moulineaux offre une solution immobilière servicielle complète, avec terrasses végétalisées et programmation culturelle. À Saint-Ouen, So Pop propose un environnement agile et innovant. Et à Paris, L’Atelier explore de nouveaux usages, mêlant créativité et fonctionnalité.

Wellio : une offre de bureaux tout-en-un par Covivio

Créée en 2017, Wellio incarne l’offre de bureaux opérés par Covivio. Présente dans plusieurs métropoles européennes, elle propose des espaces “plug & work”, flexibles, tout compris, conçus pour la performance des entreprises et le bien-être des utilisateurs.

Tout y est inclus dans le contrat de location : design, services mutualisés, gestion technique, accompagnement. Une approche globale qui passe d’un raisonnement en m² à un coût par utilisateur, englobant tous les postes de dépenses. Un modèle de location de bureaux opérés qui séduit de plus en plus d’entreprises en quête de simplicité et d’efficacité.

L’avenir du bureau-as-a-service : vers un modèle réplicable ?

Un ancrage urbain au cœur des nouveaux usages du travail

Le bureau opéré ne se pense plus isolément. Il s’inscrit dans un écosystème urbain, en lien avec la mobilité, les services de proximité, la mixité des usages. Son format souple, intensément serviciel, renforce la fluidité entre vie professionnelle et personnelle.

Vers une expérience de bureau homogène mais personnalisée

L’enjeu à venir : garantir une expérience servicielle homogène, sans tomber dans l’uniformité. Les bureaux opérés doivent concilier standardisation des services et personnalisation, pour répondre aux attentes des nouvelles générations comme aux impératifs de flexibilité des entreprises.

Un modèle immobilier durable, pensé pour les entreprises

Avec ses bureaux opérés, Covivio esquisse une nouvelle façon d’habiter le travail : plus humaine, plus fluide, plus pérenne. C’est une solution immobilière sur le long terme, conçue pour engager les collaborateurs, stimuler leur créativité et renforcer leur sentiment d’appartenance.

Pouvez-vous nous expliquer à quel moment Noème arrive dans votre parcours d’architecte ?

Jérémy Nadeau : J’appartiens à une génération qui a vu l’émergence des tiers-lieux un peu partout en France. Nous nous retrouvons dans cette façon de créer des volumes aménageables, évoluant avec la programmation d’événements. Ces projets m’ont appris à analyser des bâtiments en fonction de l’usage qui en est fait. C’est justement cette idée d’usage qui a présidé aux bâtiments conçus pour le nouveau projet bordelais porté par Covivio : Noème. Il fallait redonner une identité à une zone tertiaire un peu déshumanisée.

Construire des logements est sans doute ce qu’il y a de plus difficile. Il faut savoir créer des espaces de qualité avec des extérieurs généreux, défendre ses idées tout au long du projet malgré les forces parfois contradictoires exercées par les différents acteurs en présence. Et il faut surtout permettre aux habitants de s’approprier cet espace.

Comment favorisez-vous cette appropriation ?

Jérémy Nadeau : Le liant, c’est la notion d’espace commun. Si on se loupe là-dessus, même si le bâtiment est de grande qualité, on rate une notion majeure : celle de seuil. Comment on entre chez soi, comment on partage l’espace. Pour les deux bâtiments dont je me suis occupé, on a commencé par concevoir des grands halls d’entrée à double hauteur intégrés à l’espace public où les gens se rencontrent. Nous avons créé ces grands volumes avec l’idée de pouvoir les faire évoluer et les densifier, en travaillant sur la notion de « volume capable ». Charge aux futurs propriétaires de les faire évoluer.

Il me semble que l’architecte doit créer un concept humaniste, mais que sa compétence consiste à savoir anticiper la transgression possible de ces espaces. Cette transgression n’est possible que quand les espaces sont bien pensés. C’est ce même esprit d’appropriation qui nous a guidés dans la création d’un lieu culturel situé en face de notre agence. Un site qui a rapidement été baptisé Gotham, preuve de son adoption par les jeunes des quartiers prioritaires que nous formons à l’architecture, à la photographie, à la modélisation 3D et aux métiers de l’art dans l’espace public.

Comment la notion de réhabilitation urbaine change-t-elle la manière de faire votre métier ?

Jérémy Nadeau : Les nouvelles réglementations thermiques, qui arriveront à leur apogée en 2030, vont être cruciales pour nos métiers. Elles nous obligent à avoir un regard global qui touche l’énergie, le bâti, le cycle de vie des matériaux. Je n’ai jamais autant ressenti la capacité de nos métiers à changer les choses. Les jeunes poussent fort derrière. On le voit dans les écoles, c’est le retour en force de l’architecture vernaculaire. Ils veulent comprendre comment on compose avec les matériaux biosourcés, géosourcés, comment on les combine. Les ingénieurs avec qui nous travaillons ont aussi des compétences bien différentes.

L’enjeu majeur, c’est de savoir comment on va transformer la manière de construire. Plutôt que d’aborder le logement de manière purement capacitaire, nous nous devons de l’étudier maintenant en fonction du bioclimatique. Cela concerne également les bâtiments préexistants. C’est une manière spécifique de faire notre métier qui va devenir la norme.

Plus précisément, quelle est aujourd’hui la place du patrimonial dans le résidentiel ?

Jérémy Nadeau : Pour moi, prendre appui sur le patrimoine, c’est le nœud de tout. Il y a aujourd’hui une nécessité d’aborder les choses en prenant en compte le « déjà là ». Les grandes hauteurs, la pierre, les menuiseries, les persiennes sont autant de facteurs de qualité. Partir d’une structure existante en pierre, avec des murs de 60 cm d’épaisseur, c’est déjà une donnée non négligeable. Ce diagnostic de l’existant représente 30 % d’un projet de réhabilitation. Il va falloir former les gens dans ce sens. J’espère qu’à l’avenir, on construira plus grand et moins fini, en laissant des volumes bruts permettant aux gens d’investir les espaces avec leurs propres envies.

En vidant les bureaux de ses occupants, la période de Covid a largement impacté la manière de concevoir les espaces de travail. « Il y a eu une prise de conscience générale de la nécessité de sobriété de l’espace. À l’instar de nos ressources naturelles, l’espace est ainsi devenu une ressource à considérer », rappelle Marie- Laure Leclercq de Sousa.

Faire d’un bureau un espace à usage unique occupé par une seule personne apparaît comme une aberration alors même que, comme elle le rappelle, le taux d’occupation effectif des bureaux est aujourd’hui estimé entre 30 et 40 % en Europe, si on inclut les soirs et week-ends.

QUATRE GRANDS PRINCIPES

Face à ce constat, l’intensification des usages des bâtiments change la manière de penser ces espaces autour de quatre grands principes.

Celui de l’hybridation des usages, tout d’abord, consistant à ouvrir certains espaces professionnels à d’autres destinations que leurs fonctions principales lorsque ceux-ci sont inutilisés. Comme, par exemple, transformer les restaurants d’entreprises en lieux de formation ou de réunion en dehors des heures repas.

Celui de la mutualisation, ensuite, qui vise à partager un espace commun entre différents utilisateurs. C’est le modèle phare du coworking ou du flex office.

Troisième solution, mélange des deux précédentes, qui repose sur le principe de « chronotopie » et consiste à penser les espaces simultanément sous leur dimension temporelle (chronos) et spatiale (topos). Des bureaux peuvent ainsi devenir un lieu d’hébergement le week-end, les salles de réunion ou amphithéâtres peuvent se transformer en lieux de réunions publiques quand les salariés quittent les lieux.

Quatrième principe, celui de la réversibilité qui consiste à penser nativement la transformation à venir d’un lieu en ne l’enfermant pas dans un usage unique : d’anciens bureaux deviennent des logements ou des hôtels, par exemple.

Une difficile concertation

Ces principes d’intensification rencontrent cependant quelques écueils à leur généralisation. La variété des espaces partagés associée à la diversité des acteurs publics et privés en présence impliquent des solutions « sur mesure » qui restent difficiles à industrialiser. La manière dont ont été historiquement conçues les villes, au même titre que les relations culturelles que chaque pays entretient avec les espaces de travail sont également des singularités difficiles à transgresser. « Les humains, qui constituent la richesse du travail au quotidien, ne fonctionnent pas partout de la même manière », rappelle Marie-Laure Leclercq de Sousa.

Covivio s’inscrit dans cette dynamique en réhabilitant des territoires oubliés pour en faire des quartiers mixtes et attractifs. À Milan, la reconversion de Scalo di Porta Romana illustre cette vision : un projet d’envergure qui accueillera le Village Olympique de Milan-Cortina 2026 et qui reconnectera deux quartiers historiquement séparés, tout en intégrant logements, bureaux, commerces, espaces verts et infrastructures modernes.

Mais au-delà de la réhabilitation, comment réussir la régénération urbaine de manière intelligente et durable ? Décryptage.

Qu’est-ce que le recyclage urbain ?

Le recyclage urbain, aussi appelé renouvellement urbain ou réaménagement urbain, consiste à transformer des espaces déjà artificialisés – friches industrielles, anciennes zones logistiques, terrains vacants – pour leur donner une nouvelle vie.

Il ne s’agit pas uniquement de rénovation urbaine : le recyclage urbain vise à créer des quartiers dynamiques, attractifs et durables, en prenant en compte les besoins sociaux, environnementaux et économiques des villes.

Pourquoi le recyclage urbain est-il essentiel ?

Une réponse aux enjeux environnementaux et à la loi Climat et Résilience

Le recyclage urbain s’inscrit dans l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) fixé par la loi Climat et Résilience. Il permet de limiter la consommation de foncier, de préserver les ressources naturelles et de réintroduire la biodiversité dans les espaces urbains.

Un levier de renouvellement urbain et de mixité sociale

Au-delà de l’aspect écologique, il constitue un outil de politique de la ville : il redynamise des quartiers prioritaires, favorise la mixité sociale et intergénérationnelle et améliore la qualité de vie grâce à de nouveaux espaces publics.

Les bénéfices du recyclage urbain

En réinvestissant des terrains déjà construits, le recyclage urbain permet de :

• Limiter l’artificialisation des sols
• Optimiser l’utilisation du foncier existant
• Renforcer la biodiversité urbaine en réintroduisant des espaces verts et des trames végétalisées
• Optimiser la performance énergétique des bâtiments réhabilités, en intégrant dès la conception des solutions de réduction des consommations et des matériaux bas carbone
• Créer des projets respectueux du principe de sobriété

Retombées économiques et attractivité des territoires

La régénération urbaine stimule le marché immobilier, attire entreprises et commerces, et redonne de la valeur à des zones délaissées.

Cohésion sociale et qualité de vie dans les espaces urbains

En intégrant logements, bureaux et services dans un même quartier, ces projets favorisent l’inclusion, la proximité et une meilleure qualité de vie pour les habitants.

L’approche de Covivio pour le renouvellement urbain

Scalo di Porta Romana : un modèle emblématique

Ancienne gare de triage de 190 000 m², Scalo di Porta Romana fait l’objet d’un projet majeur de régénération urbaine mené par Covivio, Coima et Prada. L’objectif : reconnecter la zone sud de Milan au centre-ville en créant un quartier mixte, durable et ouvert.

• Création d’un vaste parc public et d’espaces verts.
• Développement de logements, bureaux, résidences étudiantes et services.
• Accueil du Village Olympique des JO 2026, transformé ensuite en résidence étudiante de 1 700 lits.

Toujours à Milan, Symbiosis et The Sign sont deux projets finalisés de régénération urbaine qui mêlent, performance énergétique et innovation architecturale, et qui ont redonné vie à des quartiers vivants et attractifs.

Innovation, durabilité et adaptation des espaces publics

Les projets de Covivio intègrent :

• Des mobilités douces et des solutions bas carbone.
• Une architecture flexible, pensée pour évoluer avec les usages.
• Des systèmes intelligents de gestion des eaux pluviales et de l’énergie.

Des quartiers réaménagés pour la ville de demain

La mixité fonctionnelle et intergénérationnelle

En associant logements, bureaux et commerces, Covivio conçoit des quartiers vivants en continu, réduisant les déplacements et renforçant l’animation locale.

Des espaces pensés pour les habitants et usagers

Chaque projet met l’humain au centre, avec :

• Des espaces flexibles adaptés aux nouveaux modes de vie et de travail.
• Des services variés : infrastructures sportives, lieux de convivialité, mobilité partagée.
• Des solutions pour rafraîchir naturellement les quartiers en été.

L’exemple de Noème à Bordeaux

Sur l’ancien site IBM, Covivio développe Noème, un projet de réaménagement urbain durable combinant logements, services et espaces verts. Ce projet illustre comment transformer un site existant en un pôle attractif et moderne.

Le recyclage urbain, un levier stratégique pour des villes durables

À travers des projets emblématiques comme Scalo di Porta Romana, Symbiosis, The Sign à Milan, et Noème à Bordeaux, Covivio démontre que le recyclage urbain est bien plus qu’une contrainte foncière : c’est un outil stratégique pour bâtir la ville de demain.

En combinant expertise, partenariats et engagement environnemental, Covivio s’impose comme un acteur majeur du recyclage urbain en France et en Europe, contribuant à des territoires plus inclusifs, résilients et durables.

Mixité d’usage : définition et principes clés

La mixité d’usage définition renvoie à la coexistence, au sein d’un même espace, de fonctions diverses : habitat, travail, commerces, loisirs et services. Contrairement aux approches traditionnelles de zonage où chaque espace est dédié à un usage unique (résidentiel, tertiaire ou commercial), la mixité fonctionnelle rapproche ces fonctions pour créer des écosystèmes urbains vivants et efficaces.

• Objectif : favoriser des projets mixtes et un immobilier mixte qui réduisent les distances et enrichissent la vie locale.
• Bénéfice : optimiser la mutualisation des ressources (espaces, parkings, services) et encourager la réversibilité des bâtiments dans le temps.
• Impact : contribuer à la baisse de l’empreinte carbone en limitant les déplacements.

Mixité d’usages en ville : vers un urbanisme plurifonctionnel

Le modèle permet d’éviter les villes-dortoirs et les quartiers d’affaires vides après 18 h. En réintroduisant la diversité dans les espaces urbains — centre-ville compris —, la mixité d’usages en ville stimule l’interaction sociale, raccourcit les trajets quotidiens et valorise les infrastructures existantes. Elle s’aligne sur les grandes tendances d’urbanisme mixte, comme la densification douce et l’écoquartier, et s’appuie sur les mobilités actives et l’intermodalité.

La “ville du quart d’heure” : une vision au service des citoyens

Popularisé par Carlos Moreno, le concept de ville du quart d’heure vise à permettre à chaque habitant d’accéder à l’essentiel — travailler, se loger, se divertir, se soigner — en moins de 15 minutes à pied ou à vélo.

Covivio incarne cette vision dans plusieurs projets, dont Scalo di Porta Romana, futur village olympique de Milan. Mené par Coima SGR, Covivio et Prada Holding S.p.A., ce chantier constitue l’un des plus grands défis urbanistiques pour Milan à l’horizon 2025-2030.
Après les Jeux d’hiver 2026, Scalo di Porta Romana sera transformé en quartier multifonctionnel comprenant des résidences étudiantes, des espaces verts, des commerces et des infrastructures communautaires.

Objectif : « Créer un village olympique qui deviendra un héritage durable du patrimoine de Milan », rappelle Anna Di Gironimo, co-directrice du développement de Covivio en Italie, dans Réinventer nos histoires immobilières (magazine Urban Designers).

Mixité des usages dans les bâtiments : lieux multifonctionnels et flexibles

La mixité fonctionnelle architecture ne s’arrête pas à l’échelle urbaine : elle s’applique aussi aux bâtiments. Ces lieux deviennent des hubs multi-fonctionnels capables de répondre aux besoins des usagers en intégrant des services variés et des rez-de-chaussée actifs.

Exemple : Stream Building à Paris, lauréat du concours Réinventer Paris. L’édifice rassemble bureaux, hôtel et commerces en pied d’immeuble. Il accueille également un tiers-lieu, le Stream Café, conçu comme espace d’accueil, de rencontre et de détente, mais aussi de réflexion, avec une large bibliothèque autour des thématiques de recherche Stream. Un coworking solidaire (Cinaspic), opéré en collaboration avec la Direction de l’Attractivité et de l’Emploi de la Ville, permet d’accueillir les associations du quartier.

• Atouts clés : réversibilité des espaces, mutualisation des usages, services partagés.
• Effets mesurés : animation continue, meilleure performance d’usage et réduction des déplacements.

Actifs spécialisés : hôtels et résidences multi-fonctionnels

La mixité des usages immeuble ouvre aussi des perspectives dans des actifs traditionnellement mono-fonctionnels, comme les hôtels et les résidences. Covivio transforme ces espaces pour intégrer de nouveaux usages et maximiser leur valeur.

• Hilton Lille (rénové par Covivio) : au-delà de l’hébergement, intégration d’espaces événementiels, créant un hub communautaire et un vecteur d’attractivité pour la ville.
• Noème à Bordeaux : combinaison de logements, espaces verts et commerces de proximité, matériaux biosourcés et toitures végétalisées pour une haute qualité environnementale. Philosophie de vie tournée vers le sport, la culture, les circuits courts et les liens intergénérationnels — une démarche environnementale ambitieuse.
• Rueil-Malmaison / Degrémont : transformation de cinq immeubles de bureaux (ancien site Suez) en 149 appartements avec 100 m² d’espace commercial et réhabilitation de l’auditorium en lieu public : espace culturel de création, de rencontre et de partage, contribuant à l’animation du rez-de-chaussée ouvert sur l’environnement.

Bénéfices stratégiques de la mixité d’usage

Intégrer la mixité d’usage dans les projets immobiliers offre des avantages tangibles pour les usagers, les investisseurs et les collectivités.

• Résilience urbaine : diversification des fonctions, réduction des risques économiques en période de crise.
• Réduction des déplacements : proximité des services, baisse des trajets quotidiens et des émissions de CO₂.
• Optimisation des ressources : mutualisation des parkings, espaces communs et services techniques.
• Attractivité renforcée : diversité d’usagers, vitalité des quartiers, meilleure synergie quartiers d’affaires / centre-ville.
• Performance environnementale : contribution à la décarbonation du bâti et à la maîtrise de l’empreinte carbone grâce à la réversibilité et à l’intermodalité.

La vision de Covivio : bâtir les villes de demain

À travers ses projets, Covivio prouve que la mixité d’usages n’est pas qu’un concept théorique : c’est une stratégie concrète qui redéfinit le paysage immobilier et réinvente les espaces urbains.

Qu’il s’agisse de Stream Building, Rueil-Malmaison/Degrémont ou Noème, chaque réalisation témoigne d’un engagement clair envers une vision durable et innovante.

« Bureaux, hôtels, logements : nous créons des espaces intelligents, flexibles, respectueux de l’environnement, où il fait bon vivre », souligne Christophe Kullmann, directeur général de Covivio, dans l’édito de Réinventer nos histoires immobilières (édition n° 6).

En conciliant innovation, durabilité et performance économique, Covivio s’impose comme un acteur clé de la transformation urbaine. La mixité d’usage devient ainsi un moteur pour bâtir des villes de demain inclusives, résilientes et efficientes.