Comment le numérique s’est-il imposé dans les bâtiments ?

ANTOINE GAUVENET — Son déploiement s’est appuyé sur trois piliers : simplifier la vie des occupants, superviser le fonctionnement des bâtiments et réduire leur impact énergétique. Le socle d’un smart building, c’est son infrastructure informatique, qui doit être commune à tous les lots techniques et qui constitue une « colonne vertébrale ». Cette mutualisation des réseaux informatiques permet la mise en œuvre de solutions en lien avec nos trois piliers.

DAVID ESSERYK — Le digital est devenu l’ossature de l’industrie hôtelière. Il a fait passer le secteur d’une gestion artisanale et locale à une industrie mondiale, connectée et personnalisée. Le grand changement pour le bâtiment est qu’on est passé d’une technologie proposée, qui passait par un service audiovisuel ou un minibar connecté, à une technologie qui doit désormais être capable d’accueillir celle du client.

Qu’est-ce que cette évolution implique en matière d’expérience ?

D. E. — On est rattrapé par la standardisation des usages. Le mobile est devenu l’outil universel pour délivrer le parcours utilisateur. Tous les services proposés doivent pouvoir s’adapter à ses applications.

A. G. — En effet, on cherche à centraliser dans un principe de hub l’ensemble des solutions, comme le service de conciergerie, la réservation d’une salle, les repas… Nous appelons cela la « télécommande de l’immeuble ». Chez Covivio, pour tous les sujets sensibles comme l’accueil ou le management, nous gardons toujours la possibilité d’avoir un interlocuteur. Cela fait partie de notre volonté de maintenir une place privilégiée au contact humain.

Quelles sont les prochaines grandes étapes à attendre en matière de digitalisation ?

D. E. — L’IA constitue le prochain saut technologique. Celui d’une IA hyper prédictive, capable d’anticiper les questions et de résoudre les problèmes des utilisateurs. Cela soulève la question de l’identité numérique. Comment faire en sorte que le système soit capable de reconnaître un individu en toute sécurité et de l’accompagner durant son parcours numérique avant, pendant et après son passage ?

A. G. — À ce titre, on parle beaucoup de BOS, pour Building Operating System. Pour simplifier, c’est un système d’exploitation, comme l’iOS pour l’iPhone, en capacité de faire dialoguer l’ensemble des services tiers de l’immeuble et d’automatiser certains cas d’usage. Par exemple, identifier une personne à son arrivée dans un immeuble, l’accueillir par un message personnalisé, lui ouvrir et préchauffer une salle de réunion précédemment réservée. On peut tirer la pelote assez loin en matière de personnalisation et d’automatisation des solutions. L’intérêt du BOS repose aussi sur la capacité d’optimisation énergétique. En intégrant le fonctionnement du bâtiment, on peut mieux le piloter.

Smart building : définition et principes d’un bâtiment intelligent

Le smart building, ou bâtiment intelligent, est une construction où les technologies avancées et la gestion technique du bâtiment (GTB) permettent d’améliorer le confort des occupants tout en optimisant la consommation d’énergie et en réduisant l’empreinte environnementale.

Ces bâtiments visent à concilier bien-être, sécurité et performance énergétique grâce à des systèmes intelligents capables d’apprendre des habitudes des usagers et de s’y adapter.

Grâce à la domotique et à des capteurs connectés, l’éclairage, la température intérieure et la qualité de l’air sont ajustés en temps réel selon la présence humaine et les conditions extérieures.Les données collectées en continu permettent une gestion énergétique plus fine, réduisant les coûts et l’impact écologique. Mais le bâtiment écologique et durable va au-delà de l’efficacité énergétique : il englobe la gestion de l’eau et des déchets, et s’intègre harmonieusement dans la smart city et les bâtiments tertiaires.

Comment les bâtiments intelligents contribuent-ils à la réduction de l’empreinte carbone ?

Optimiser la consommation énergétique et la gestion des ressources

Le smart building joue un rôle clé dans la réduction de l’empreinte carbone. Ses systèmes de gestion énergétique permettent d’optimiser la consommation, de favoriser l’usage d’énergies renouvelables et de s’intégrer aux smart grids.

Maintenance prédictive et durabilité des bâtiments

La maintenance prédictive maintient les équipements du bâtiment en état optimal, prolonge leur durée de vie et limite les coûts, soutenant ainsi la durabilité des immeubles.Covivio développe depuis plusieurs années son expertise smart building et conçoit des immeubles « smart ready » offrant un confort optimal aux occupants.

Ces bâtiments proposent :

• une analyse fine des données pour une gestion simplifiée et optimisée,
• une offre servicielle IT via des prestations communes,
• des services personnalisés adaptés aux besoins de chaque client.

Smart building et smart city : une vision intégrée

Ces démarches s’inscrivent dans une logique urbaine plus large : l’intégration des bâtiments dans les smart cities. Reliés aux réseaux intelligents, les immeubles deviennent producteurs, stockeurs et redistributeurs d’énergie, participant activement à l’équilibre énergétique des villes.

Comment le smart building impacte-t-il l’expérience des occupants ?

Le bâtiment intelligent place la technologie au service de l’humain. En améliorant le confort et en renforçant la connectivité, il favorise productivité et qualité de vie.

Covivio propose des solutions intuitives et accessibles à tous, s’appuyant sur le principe du BYOD (Bring Your Own Device). Chaque occupant peut ainsi se connecter facilement aux infrastructures du bâtiment.

Les services liés au smart building sont entièrement conçus, mis en œuvre et gérés par Covivio dans ses immeubles multi-locataires :

• Connectivité mobile et internet fiable et sécurisée.
• Solutions audiovisuelles : salles de réunion, centres d’affaires, auditoriums, espaces collaboratifs.
• Application mobile Witco : un guichet unique pour tous les services disponibles sur site.

Exemple : L’Atelier, siège européen de Covivio (6 500 m²), illustre cette expertise. Véritable architecture smart building complète, il constitue aussi un terrain d’expérimentation pour affiner le modèle et inventer les solutions de demain

Lieu de travail et qualité de vie

Le smart building redéfinit aussi le lieu de travail. Les données permettent d’adapter les espaces en temps réel : flex-office, gestion des salles, optimisation des espaces communs. Cette gestion intelligente des environnements de travail améliore à la fois la productivité et le bien-être quotidien.

Dans le résidentiel, Covivio propose également des appartements intelligents intégrant le pilotage à distance de l’éclairage, du chauffage et de la sécurité via smartphone.

Le BIM, un levier de performance du smart building ?

Le BIM au service de la conception et de la construction

Le BIM (Building Information Modeling) modélise un bâtiment dans toutes ses dimensions physiques et fonctionnelles. Il facilite la coordination entre acteurs, réduit les coûts et les délais de construction.

Le BIM pour la gestion et le facility management

Une fois l’immeuble livré, le BIM optimise la gestion technique et le facility management tout au long du cycle de vie. Cette approche permet de maximiser la performance énergétique et de garantir la durabilité des bâtiments intelligents

Qu’est-ce que le BOS, le système de pilotage intelligent du bâtiment ?

Le rôle du BOS dans la centralisation et le traitement des données

Le BOS (Building Operating System) agit comme un véritable système de pilotage intelligent du bâtiment. Il centralise les données issues de la maquette numérique, de la GTB, de la domotique, de la GMAO, des applications pour occupants et des capteurs IoT.

Les bénéfices du BOS pour les occupants et la gestion technique

Ses tableaux de bord permettent de surveiller en temps réel l’occupation, le confort, la consommation d’énergie et la maintenance. Ils facilitent la mise en place de scénarios automatisés, améliorant la qualité de vie des occupants et réduisant l’empreinte carbone.

Un outil stratégique pour le facility management

Pour les gestionnaires, le BOS est un atout de facility management. En regroupant toutes les données dans un seul système, il simplifie la maintenance, anticipe les incidents et assure un pilotage optimisé des équipements. Cette centralisation aide aussi les entreprises à atteindre leurs objectifs ESG.

Smart building et cybersécurité : quels défis pour la sécurité des données ?

La connectivité, moteur des bâtiments intelligents, constitue aussi un vecteur de risques en matière de cybersécurité. Les systèmes automatisés et les objets connectés exigent des protections robustes.La sécurité des personnes et des biens est un enjeu majeur. Pour y répondre, les stratégies mises en place incluent :

• la gestion et le contrôle des accès,
• des firewalls performants,
• une surveillance continue,
• la formation des usagers.

Covivio, avec l’appui de Mazars, a mené une évaluation complète de la cybersécurité de ses bureaux en France. Ce processus a impliqué la cartographie du patrimoine immobilier pour identifier les risques, évaluer les dispositifs existants et définir des plans d’action. Il a abouti à un Plan d’Assurance Sécurité, consolidant les bonnes pratiques et garantissant une protection renforcée.

Certifications et conformité : quels critères pour un bâtiment intelligent et écologique ?

Certifications internationales (WiredScore, SmartScore)

Ces labels mesurent la connectivité, l’expérience utilisateur et la durabilité des infrastructures technologiques.

Certification française R2S (Ready2Services)

Le label R2S évalue la connectivité, l’interopérabilité des systèmes, la sécurité des données et l’architecture réseau. Il met aussi l’accent sur le bien-être et la performance des bâtiments.Ces certifications établissent des standards élevés, garantissant que le bâtiment intelligent connecté est conçu et exploité selon les meilleures pratiques, au bénéfice des occupants, des propriétaires et de l’environnement.

Depuis 2019, Covivio s’est associé à Witco, une solution digitale qui sert de point d’accès unique à tous les services dont bénéficient les collaborateurs sur site. Objectif : offrir une expérience augmentée et transformer les espaces de travail en des lieux plus collaboratifs et serviciels. 

Explications avec Eliane Lugassy, CEO & Fondatrice de Witco et Laurie Goudallier, Chief Transformation & IT Officer au sein de Covivio. 

Qu’est-ce que Witco ? 

Notre application est déployée dans différents lieux de travail, que ce soient des immeubles multi-locataires, des espaces de coworking, ou des sièges sociaux. Aujourd’hui, Witco est présente au sein de 5 000 entreprises à travers 200 villes en Europe. 

La raison d’être de notre application peut se résumer ainsi : “Empower the people to do their best work.” En proposant une application simple d’utilisation qui facilite le quotidien des collaborateurs, nous leur permettons de concentrer leur énergie dans leur travail et d’y exprimer pleinement leur potentiel. 

Comment la collaboration entre Covivio et Witco a-t-elle débuté ? 

Laurie Goudallier : En 2019, lorsque nous avons élaboré notre roadmap IT/digitale, nous avons identifié un besoin de digitaliser notre parcours client. Ainsi, nous avons exploré le déploiement d’un outil unique permettant d’intégrer à la fois les différents partenaires de services sur nos immeubles, mais aussi privilégiant une intégration forte avec notre système d’informations dont Salesforce, notre CRM. Notre objectif : fluidifier la communication avec nos clients, tout en proposant en même temps aux utilisateurs finaux un parcours unique. Et il s’avère que Witco répondait en tous points à notre besoin.  

Eliane Lugassy : Covivio a été l’un de nos clients les plus précurseurs dans le déploiement de notre application. Dès 2020, ce sont tous les sites Wellio en France qui ont été équipés.

Concrètement, comment ça marche ? 

Laurie Goudallier : C’est très simple : il suffit de télécharger l’application “Covivio” ou “Wellio” sur son smartphone et on accède à un espace personnalisé. La force de Witco, c’est de proposer une app’ sur-mesure : on peut choisir d’activer certains modules et donc d’adapter l’application au profil de son utilisateur. C’est ainsi que nos clients vont y retrouver tous les documents administratifs en lien avec la location des espaces, et que les collaborateurs pourront accéder à tous les services partagés présents sur leur lieu de travail. 

Chacun y trouve finalement son compte ! 

Eliane Lugassy : C’est le but ! Au quotidien, les utilisateurs vont apprécier la simplicité de l’app’ et vont peut-être même découvrir des services dont ils ne soupçonnaient pas l’existence dans leur immeuble. Il faut savoir qu’en moyenne seuls 20% des services proposés sont utilisés. L’aspect communautaire de l’application va aussi permettre de favoriser les échanges, les rencontres, et donc de redonner du sens à l’expérience bureau. Car c’est un fait, l’application ne remplacera jamais l’humain : ce n’est pas là son but. Elle constitue une aide qui doit s’accompagner d’une réelle proximité avec l’utilisateur.  

Laurie Goudallier : Avec cette app’, le bureau devient « sans couture » : on est informés de ce qui s’y passe, que l’on soit chez soi ou sur site. On a accès en permanence à toutes les informations.  
Cet outil nous permet aussi un suivi des incidents et de la vie de l’immeuble. La remontée des datas (anonymes !) et leur analyse permettent d’optimiser la gestion du bâtiment, de s’adapter à nos clients et de répondre à leurs attentes. Par exemple repenser un espace qui ne serait pas utilisé, voire demain suivre les flux et l’occupation physique des espaces pour optimiser la location et l’aménagement des espaces.  

Et demain, quelle collaboration entre Covivio et Witco ? 

Laurie Goudallier : Nous continuons de déployer cette application sur nos sites serviciels en France et Italie, et nous étudions la possibilité de l’intégrer dans notre offre bureau et résidentiel en Allemagne. Toutes les réflexions et le travail menés sur nos actifs en France vont pouvoir nourrir et aider l’implémentation de l’app’ en Italie et en Allemagne. Il sera d’autant plus facile de le faire que l’app’ est simple à personnaliser et que le process est maintenant rôdé, que ce soit du côté de Witco ou du côté de Covivio. 

Eliane Lugassy : Nous échangeons aussi sur la mise en place de l’app’ dans les nouveaux locaux parisiens de Covivio avec des modules qui permettront de gérer le flex office, réserver des postes de travail, suivre la présence des collaborateurs et donc l’occupation des espaces. Collaborer avec Covivio permet d’enrichir notre offre, mais aussi d’être force de proposition. C’est une relation de confiance et partenariale qui s’est créée au fil du temps et qui nous permet de présenter de nouveaux partenaires ou des solutions techniques que nous avons pu déployer sur d’autres immeubles. 

Le bureau idéal pour vous est… 

Eliane Lugassy : Il est flexible pour s’adapter aux usages. Il est aussi connecté. Et enfin, il favorise les rencontres, permet de s’ouvrir à ses collègues, aux collaborateurs d’autres entreprises présentes dans son immeuble.  

Laurie Goudallier : Il est hybride. Il incarne les valeurs de l’entreprise. Il est simple, fun et ludique et propose des usages qu’on ne trouve pas chez soi ou dans un tiers-lieu. Il est un lieu de vie au global et plus uniquement un lieu de travail. 

Ajuster la surface de ses bureaux à la hausse ou à la baisse en fonction de leur occupation effective : telle est l’offre dont peuvent disposer les occupants de l’immeuble So Pop situé à Paris – Saint-Ouen. Une innovation rendue possible grâce aux près de 1 000 capteurs multi-techniques répartis sur les 32 000 m² de l’immeuble.

Grâce à un tableau de bord, les occupants peuvent optimiser la dimension de leurs locaux ou revoir leur configuration pour mieux les adapter aux usages qu’en font leurs collaborateurs. Donner aux locataires la possibilité de bénéficier de « meilleurs mètres carrés », voilà une illustration parmi d’autres des possibilités offertes par le smart building.

Un pilotage des bâtiments plus efficace

Reposant sur de nombreuses technologies et les données générées par des capteurs, les immeubles dits « intelligents » donnent accès à une multitude d’informations sur le bâtiment.

En donnant plus de visibilité sur l’état d’un bâtiment et le fonctionnement de ses équipements, la technologie participe aussi à l’amélioration de sa maintenance. Avec, à la clé, des bénéfices en termes financiers mais aussi environnementaux.

Une expérience utilisateur optimisée

Pour les utilisateurs, évoluer dans un bâtiment intelligent offre aussi de nombreux avantages. Outre le confort quotidien, en termes d’éclairage, de chauffage ou de qualité de l’air ambiant, ils bénéficient d’une connectivité optimisée et de services simplifiant leur quotidien. « Nous proposons une application faisant office de badge d’accès et de point d’accès aux services. Elle permet aussi de déclarer ses incidents ou demandes, d’être averti de l’arrivée d’un visiteur ou encore de réserver une salle de réunion », donne en exemple Pierre-Philippe Wibaux.

Le smart building par Covivio

Disposant d’une équipe dédiée au smart building, Covivio développe des immeubles constitués d’une « colonne vertébrale smart ». Sa vocation ? Mettre à disposition de ses occupants une connectivité optimale et une offre de services sur-mesure permettant un parcours sans couture entre parties communes et espaces privatifs. Conçu sur la base d’un cahier des charges exigeant, le modèle Covivio du bâtiment connecté se caractérise par son adaptabilité et son évolutivité. Une réponse par anticipation aux mutations technologiques à venir.

Comment le sujet de la cybersécurité a fait son entrée dans les immeubles de bureaux ?

Pierre-Philippe Wibaux : Les immeubles de bureaux sont devenus « smart », c’est-à-dire hyper connectés et sophistiqués, avec une GTB (Gestion technique du bâtiment) de plus en plus ouverte, l’arrivée du BOS (Building operating system), l’IoT, etc. Associé à cela, des immeubles qui sont dorénavant majoritairement multi-locataires, et des occupants qui utilisent tous aujourd’hui des outils numériques pour travailler, notamment depuis les espaces serviciels mis à leur disposition dans les parties communes ou privatives. C’est pourquoi la cybersécurité au sein des immeubles, que l’on peut définir comme un ensemble de mesures et de dispositifs visant à assurer la sécurité numérique, est devenue un enjeu pour les immeubles de bureaux et les entreprises qui les occupent.

Et concrètement, comment faites-vous cela ?

Marielle Seegmuller : Nous avons mis en place un Plan d’Assurance Sécurité, dont voici la genèse. Mi-2022, nous avons entrepris avec Mazars une réflexion globale sur la cybersécurité des bureaux afin d’appréhender les mesures en place au sein de nos immeubles de bureaux en France. Cette démarche comprenait la réalisation d’une cartographie de notre patrimoine, ainsi qu’une identification des risques potentiels et des mesures de cybersécurité mises en œuvre. Nous en avons déduit des recommandations et des plans d’actions. Plus globalement, nous avons formalisé un Plan d’Assurance Sécurité reprenant nos engagements et bonnes pratiques en matière de cybersécurité.

Pierre-Philippe Wibaux : C’est un travail de 8 mois qui a mobilisé une grande partie des équipes de Covivio – Juridique, Smart building, Ingénierie Immobilière, Relation Clients et Audit Interne – ainsi que certains prestataires. Cela reflète la complexité du sujet. Et ce travail de cartographie a été riche d’enseignements. Il nous a aussi permis d’avoir une vraie vision du parcours cybersécurité de l’immeuble, de réaliser des ajustements opérationnels et de repréciser les éléments qui sont du ressort du bailleur, du locataire, et des différents prestataires.

En quoi consiste le Plan d’Assurance Sécurité ?

Pierre-Philippe Wibaux : C’est un document qui décrit les principes que Covivio s’emploie à mettre en œuvre pour répondre aux enjeux de cybersécurité. Il présente l’organisation mise en place, la méthodologie suivie pour gérer la sécurité au sein des immeubles et les mesures techniques, organisationnelles et procédurales implémentées pour protéger les actifs.

Marielle Seegmuller : Le Plan d’Assurance Sécurité nous a permis d’identifier ce que l’on doit aujourd’hui exiger de nos prestataires pour garantir la cybersécurité de nos immeubles de bureaux. Ce cahier des charges sera dorénavant ajouté dans nos appels d’offres et il permettra de s’assurer de la conformité et de l’engagement de nos prestataires..

Comment la cybersécurité transforme-t-elle vos métiers?

Pierre-Philippe Wibaux : La cybersécurité transforme le métier de nos équipes développement et smart building car le sujet est intégré dans les réflexions dès la phase de conception des immeubles afin qu’elle soit la plus efficace. Nous sommes convaincus que cela va devenir un critère différenciant dans le choix d’un immeuble.

Marielle Seegmuller : Notre métier de gestionnaire et d’opérateur d’immeubles est aussi transformé car de nouvelles compétences sont requises. Par exemple, le Facility Manager peut désormais s’appuyer sur l’expertise IT d’un infogérant pour le maintien en condition opérationnelle du bâtiment et la supervision des réseaux IP. Ce sont aussi les métiers de nos prestataires qui sont impactés, car les exigences en matière de cybersécurité font partie maintenant de nos critères de sélection.